Неосторожность в вопросах сделок может привести к покупке недвижимости с целым набором ограничений, штрафов, ссор с соседями и, более того, – привести к полной утрате права собственности. Кадастровая палата по Ростовской области дает рекомендации по проведению безопасных сделок с недвижимым имуществом.
Всегда в плюс обратиться к информации из ЕГРН и поближе познакомиться с объектом покупки. Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату выдачи выписки.
Наряду с выпиской об объекте недвижимости заявитель может заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Вы увидите всю цепочку собственников и периоды владения квартирой. Частое переоформление жилья за короткий промежуток времени может свидетельствовать о наличии какого-либо порока в объекте недвижимости или в документах.
Нелишне будет побывать на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. В частности, здесь можно проверить продавца на предмет возбужденных в отношении него исполнительных производств. Очевидно, что если исполнительные производства возбуждены, то в их рамках может быть арестована недвижимость продавца.
Важным условием для защиты от всяческих манипуляций извне при операциях с недвижимостью остаётся ваше право подать заявление «о личном участии»: о внесении в ЕГРН записи о невозможности проведения каких-либо действий с недвижимостью без вашего личного участия. Такая запись в ЕГРН – основание для возврата без рассмотрения любого заявления, представленного на регистрацию прав иным лицом, даже по доверенности от вас. Отозвать запись закон позволяет исключительно по заявлению самого собственника или его законного представителя.
С другой стороны, имеет значение и непосредственный контакт с продавцом – собственником имущества. Зачастую от каждой стороны действуют представители, а непосредственно продавец и покупатель могут встретиться только у окна приема документов. Не нужно стесняться такой процедуры как внимательная проверка паспорта продавца на предмет каких-либо дефектов.
Необходимо убедиться в том, что продавец действительно понимает, что совершает сделку по продаже квартиры и что на его волеизъявление никто незаконно не влияет.
Следует обязательно проверить, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире на момент сделки. Если такие лица не являются продавцами, с ними необходимо пообщаться, убедиться в том, что они знают о сути совершаемой сделки и не возражают против нее. Проблема в том, что в законе предусмотрены случаи, когда за такими людьми сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, и выселить их не удастся даже в судебном порядке.
Иногда важна и сама процедура оплаты. Как показывает практика, зачастую покупатель передает деньги продавцу в день представления документов на государственную регистрацию, т.е. расчет происходит после подписания договора купли-продажи и представления документов специалисту приема. Однако сам факт сдачи документов в окно приема не гарантирует автоматическое получение прошедших государственную регистрацию документов. С приема документов только начинается работа по проверке объекта недвижимости, которая длится до 5 рабочих дней, и никто заранее не может определить ее результат. В случае отказа в госрегистрации покупатель рискует получить серьезные проблемы.
Так что внимательность ко всем деталям сделки – залог её безопасности.
Федеральная кадастровая палата – государственное учреждение, специалисты которого имеют многолетний опыт работы в сфере кадастровых отношений и на рынке недвижимости.
При совершении операций с недвижимостью получение квалифицированной консультации имеет особое значение.
Специалисты филиала Федеральной кадастровой палаты по Ростовской области в целях повышения качества и доступности государственных услуг Росреестра оказывают развернутые консультационные услуги, связанные с оборотом объектов недвижимости.
Так, например, существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Это важное условие может быть обеспечено на завершающем этапе слаженными и профессиональными действиями, в том числе по вопросам оформления документов, подготовки технического плана здания (многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости).
Предварительная проверка Кадастровой палатой технического плана здания (в электронном виде на диске), подготовленного кадастровым инженером, позволит исключить возможные риски, которые могут повлечь принятие решений о приостановлении кадастрового учета по таким причинам как:
- несоответствие характеристик, указанных в техническом плане и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию,
- отнесение нежилых объектов (например, офисных помещений на 1 этаже, принадлежащих застройщику) к общему имуществу многоквартирного дома,
- отсутствие поэтажных планов всех этажей,
- ошибки при отображении контура здания по координатам.
С целью получения услуги заказчику можно обратиться в любой офис Кадастровой палаты в области, а также направить заявку на электронный адрес: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или позвонить по телефону: 8(863)210-70-08, указав контактные данные для связи и уточнения условий предоставления услуги.
Филиал кадастровой палаты Росреестра по Ростовской области уделяет особое внимание профилактическим мероприятиям, направленным на противодействие коррупции. В целях предотвращения всевозможных проявлений коррупции в учреждении создана система мер.
В Филиале для сотрудников проводятся инструктажи по соблюдению правил противодействия коррупции. Также разъясняются положения правовых актов, действующих в сфере противодействия коррупции, и во время приема на работу новые сотрудники вместе с общими вопросами инструктируются о мерах, принимающихся в целях предотвращения коррупционных нарушений.
Коррупция – злоупотребление служебным (должностным) положением, дача взятки, получение взятки, злоупотребление полномочиями, коммерческий подкуп либо иное незаконное использование физическим лицом своего должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения выгоды в виде денег, ценностей, иного имущества или услуг имущественного характера, иных имущественных прав для себя или для третьих лиц либо незаконное предоставление такой выгоды указанному лицу другими физическими лицами. Коррупцией также является совершение перечисленных деяний от имени или в интересах юридического лица.
Подкуп (получение или дача взятки) – незаконная передача лицу, выполняющему управленческие функции в государственной или иной организации, денег или иного имущества, а также незаконное оказание ему услуг имущественного характера за совершение действий (бездействия) в интересах дающего в связи с занимаемым им служебным положением.
Коррупционное правонарушение – общественно вредное либо общественно опасное деяние, обладающее признаками коррупции, за которое нормативным правовым актом установлена гражданско-правовая, дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.
Взятка может быть в виде денег, ценных бумаг, иного имущества либо в виде незаконных оказания услуг имущественного характера или предоставления иных имущественных прав
Наблюдения показывают, что благодаря развитию «бесконтактных технологий» (получение государственных услуг через интернет) значительно снижается возможность коррупционных проявлений.
Жители Донского региона могут сообщить о проявлениях коррупции в Филиале кадастровой палаты Росреестра по Ростовской области по единому «телефону доверия»: 8(800)-100-18-18, который работает круглосуточно, без перерывов и выходных.
С 1 января 2019 года начисление имущественных налогов физических лиц за 2018 год в Ростовской области впервые осуществляется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Переход на кадастровую стоимость будет происходить поэтапно и с учетом особенностей различных групп населения в целях соблюдения принципов социальной справедливости. Так, законодатель предусмотрел ряд мер, облегчающих налоговую нагрузку – таких, как налоговый вычет на дома, квартиры, комнаты, льготы и т. п.
В чем отличие кадастровой стоимости от рыночной? Как она влияет на ваши налоги? Что делать, если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости квартиры, дома или земельного участка?
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости независимым оценщиком по существующим методикам; её результаты утверждаются региональными или местными органами власти; установленная в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости; определенная при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН и являются основой для расчета налога на землю, а также на имущество физических и юридических лиц.
Если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник вынужден будет платить завышенные налоги. В таких случаях разумно пересмотреть кадастровую стоимость объекта. Законом предусмотрено два основания для пересмотра кадастровой стоимости:
Первое – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. К примеру, неверно учтена площадь здания. Второе – отличие кадастровой стоимости от рыночной.
На сайте Федеральной налоговой службы работает сервис «Налоговый калькулятор – Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц». С его помощью плательщики могут рассчитать предполагаемую к уплате сумму налогов на недвижимость и землю, исчисленную уже по кадастровой стоимости
Для расчета нужно указать:
- год, за который требуется определить налог;
- регион, где находится недвижимость;
- кадастровый номер объекта. Его можно уточнить на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/ -> Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online), указав полный адрес объекта.
Поле «Кадастровая стоимость» калькулятор заполнит автоматически на основании данных сайта Росреестра;
- сумму налога, исходя из инвентаризационной стоимости за последний год, когда по объектам недвижимости, расположенным на данной территории, налог исчислялся по инвентаризационной стоимости. Для Ростовской области это 2017 год. Сумму налога за 2017 год и нужно внести в поле сервиса. Если же ранее налог никогда не рассчитывали, исходя из инвентаризационной стоимости имущества, в поле указывается «0». Это поле обязательно для заполнения;
- площадь и вид объекта недвижимости (квартира, жилой дом, гараж и т.д.). Сервис должен проставить эти данные автоматически по данным Росреестра. Если нет – сведения нужно ввести вручную;
- размер доли. Доля указывается в виде простой дроби, к примеру: 1/2, а если собственник у объекта один, то ставится 1;
- период владения – число полных месяцев владения объектом недвижимости;
- налоговый вычет в кв. метрах. Сервис определяет его сам. Вычет зависит от вида объекта недвижимости. К примеру, в отношении квартир он составляет 20 кв. м от общей площади.
- ставку налога сервис тоже подставляет из сервиса ФНС – «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». При отсутствии в сервисе сведений о ставке по конкретному муниципальному образованию по умолчанию налог считается исходя из базовой ставки 0,1%, установленной НК РФ;
- размер льготы в процентах. Если льгота не положена, в поле оставляется «0». В этом калькуляторе (в отличие от сервиса по расчету транспортного налога) списка льготных категорий граждан нет. Но через сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» налогоплательщик может проверить наличие или отсутствие права на льготу.
В итоге сервис выдает сумму налога к уплате.
Некоторые коммунальные платежи рассчитываются, исходя из общей площади, поэтому правообладателей интересует, входит ли площадь балконов и лоджий в общую площадь квартиры. Как правило, данные вопросы возникают у правообладателей квартир, в отношении которых технические паспорта были подготовлены еще органами БТИ. В этой связи начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий № 1 Кадастровой палаты по Ростовской области Валентина Карпенко поясняет следующее.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, площадь лоджий и балконов не включается в общую площадь квартиры.
Если собственник сомневается в правильности определения общей площади, то он может запросить соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую сведения об основных характеристиках объекта недвижимости. Сделать это можно с помощью электронного сервиса Росреестра «Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
Сведения об общей площади, представленные в выписке ЕГРН, можно сравнить с данными, содержащимися в технической документации на квартиру. Если выяснится, что общая площадь определена с учетом балкона или лоджии, правообладателю нужно обратиться в Кадастровую палату по Ростовской области с целью внесения изменений в характеристики квартиры.
По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) более трети россиян планируют провести майские праздники на даче. В преддверии дачного сезона Кадастровая палата по Ростовской области дала рекомендации, как обезопасить покупку загородной недвижимости.
Проверка владельца. Первое, что нужно знать: продавать недвижимость имеет право только собственник. Подтверждением служат свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Потенциальному покупателю лучше самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Данная выписка содержит информацию о недвижимости и ее владельце актуальную на дату формирования выписки.
Перед покупкой важно получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга владельца и выяснить, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Кроме того, важно побеседовать с правообладателем лично.
Проверка недвижимости. При помощи выписки из ЕГРН можно проверить, есть ли ограничения в использовании объекта недвижимости. Вхождение участка в границы зоны с особыми условиями использования территорий очень сильно ограничит деятельность владельца в его пределах. В зависимости от вида зоны может быть запрещено, например, копать колодец, разводить огонь, а также строить что-либо вообще или строить так, как вам хочется.
Кроме того, ограничить потенциального собственника в пользовании или распоряжении недвижимости могут такие обременения, как ипотека, аренда и арест.
Один из наиболее популярных видов проблем является несоответствие фактического расположения объектов заявленным в документах. Например, некорректное расположение забора или постройки с нарушением строительных норм. Чтобы избежать проблемы, рекомендуется осмотреть объект вместе с кадастровым инженером. Специалист проверит фактическое положение границ участка на местности на их соответствие документам и на месте выявит несоответствия еще до совершения сделки.
Заключение сделки. Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме и оговорить в нем любые, важные для сторон, нюансы. Если собственность общая долевая, то сделка должна быть заверена нотариально. Далее обе стороны сделки предоставляют подписанный договор вместе с сопутствующими документами в ближайший МФЦ. Не более чем через девять рабочих дней после рассмотрения заявления о государственной регистрации покупатель становится законным владельцем приобретенной недвижимости.
Противодействие коррупции
Антитеррористическая деятельность
Полезные ресурсы
